Zostać rentierem

Wynajem nieruchomości może być wciągającym i dochodowym biznesem. Zwłaszcza jeśli jest to najem krótkoterminowy. Jak wygląda ten coraz bardziej popularny biznes od środka?

Centrum stolicy. Z okien klimatyzowanego apartamentu na 20. piętrze wieżowca rozciąga się panorama Warszawy. Najlepiej ogląda się ją, siedząc na stylowej kanapie z kieliszkiem białego wina w ręku. Na stoliku kawowym czekają bilety na premierę nowego spektaklu. Skoro tak może wyglądać scenariusz biznesowej wizyty w Warszawie, dlaczego nie wybrać go zamiast noclegu w sieciowym hotelu?

Wynajem apartamentów stał się ostatnio popularną alternatywą dla tych, którzy nie lubią anonimowości hoteli, ale cenią sobie wysoki standard pokoi. Są skłonni zapłacić sporo, bo takie lokum zapewnia większą prywatność, dostęp do własnej kuchni, a zdarza się, że właściciele oferują też dodatkowe usługi, jak drobne zakupy czy rezerwacje biletów.

Ale nie trzeba oferować luksusów, by znaleźć chętnych na wynajem na krótki okres. Rodziny podróżujące z dziećmi i grupy znajomych chętnie wynajmują całe mieszkania, bo przy większej grupie jest to bardzo opłacalne. W Warszawie noc w apartamencie dla dwóch osób kosztuje 150–240 zł, trzypokojowe mieszkanie dla sześciu osób to koszt ok. 350 złotych za noc. Chętnych jest coraz więcej także dzięki serwisom społecznościowym jak Wimdu czy Airbnb, które popularyzują najem pokoi i mieszkań zamiast miejsc noclegowych w hostelach.

Mając zatem do dyspozycji wolne mieszkanie, warto zastanowić się, czy najem krótkoterminowy nie jest bardziej opłacalny od wynajmu na długi okres. Są tacy, którzy uczynili z tego prężny biznes. Tak jak każdy ma on jednak swoje cienie, a i konkurencja na rynku jest już niemała.

Euro 2012 – złote czasy dla wynajmu

Sylwia Pochelska ma 28 lat. Od trzech utrzymuje się z wynajmu apartamentów. Obecnie jej firma Mieszkanie na Zawołanie ma ich w ofercie sześć, a wkrótce dojdą dwa. Żadne nie jest jej własnością – wynajmuje je od osób, które wolą podpisać długoterminową umowę i mieć święty spokój. Zachęcona sukcesami w lutym otworzyła hostel w centrum Warszawy. W tym celu wynajęła 200-metrowe mieszkanie w starej kamienicy, które starannie wyremontowała. Czy odniesie sukces? Za wcześnie, by to oceniać, bo sezon wakacyjny dopiero się rozpoczął, ale Sylwia jest dobrej myśli.

Przygodę ze stołecznym rynkiem nieruchomości zaczęła jeszcze jako studentka od jednego mieszkania, które udostępniono jej na kilka miesięcy w zamian za odświeżenie wnętrz. Remont przeprowadziła za pieniądze z dotacji unijnej dla młodych przedsiębiorców. Z czasem do oferty dołączała kolejne lokale, które wyposażała już za własne pieniądze. W czasie rozgrywek Euro 2012 miała do dyspozycji aż 15 mieszkań w Warszawie i cztery we Wrocławiu.

– Okres piłkarskich mistrzostw Europy to było prawdziwe szaleństwo. Ceny dwukrotnie wyższe niż normalnie, a zainteresowanie ogromne – wspomina. – Zaraz potem rynek się jednak gwałtownie skurczył i wiele firm, które powstały w tym czasie, dziś już nie istnieje.

Podobne obserwacje ma Piotr Iwaniuk, właściciel PiotrApartments.pl, w branży wynajmu krótkoterminowego od trzech lat. Na rynek nieruchomości uciekł z etatu w sektorze bankowym. Za oszczędności i kredyty kupił cztery małe mieszkania, które wykończył w wysokim standardzie. Choć na etacie nie narzekał na wynagrodzenie, dopiero jako przedsiębiorca poczuł wiatr w żaglach.

– Wcześniej pracowałem osiem godzin dziennie. Dziś pracuję także osiem, ale tygodniowo. I zarabiam tyle samo – przyznaje Piotr Iwaniuk.

Od czasu do czasu zatrudnia do pomocy jedną osobę, ale większość spraw, np. porządki w mieszkaniach czy przekazywanie kluczy, załatwia sam. W zależności od pory roku, bo wynajem nieruchomości to biznes sezonowy, na czy­sto zostaje mu nawet kilka tysięcy.

Piotr utrzymuje obłożenie w apartamentach na poziomie 80 procent. W porównaniu z innymi firmami to bardzo dużo. Jak mu się to udaje? Dzięki rosnącej grupie stałych klientów, głównie biznesmenów, których ku­si zniżkami. Ceni sobie długofalowe relacje, bo znając swoich gości, nie musi się martwić o ewentualne zniszczenia i skargi sąsiadów. Mniej więcej jedna czwarta jego klientów pochodzi z serwisu Wimdu, rzadziej z Airbnb.

Sylwii Pochelskiej udaje się utrzymać obłożenie w swoich mieszkaniach w granicach 60–70 procent. Wylicza, że z każdego ma po odliczeniu kosztów około tysiąca złotych miesięcznie. Z tego trzeba odliczyć ok. 1,5–2 tys. rocznie na drobne naprawy i doposażanie lokali.

Jak sama przyznaje, finansowo bywało lepiej. Od roku przyjeżdża do niej coraz mniej rodzin, które kryzys zmusił do oszczędności. Sytuację ratują rodziny polonijne, które spędzają w Polsce nawet po kilka tygodni.

Inwestowanie w przyszłość

Nieco inaczej wygląda sytuacja Jana Szumowskiego, który ze wspólnikiem, Dariuszem Olszewskim, od pięciu lat prowadzi firmę Apartment4You. Na rynku apartamentów są znaczącymi graczami – oferują w sumie 75 mieszkań: 55 w Warszawie i 20 w Poznaniu.

Zatrudniają ponad 20 osób; do sprzątania, do prac biurowych, obsługi telefonicznej, drobnych napraw. Szacują, że pełne obłożenie mają przez 6–7 miesięcy w roku. Z serwisów społecznościowych nie korzystają, bo przy takiej skali są one kłopotliwe w obsłudze. Ale Szumowski przyznaje, że samo ich pojawienie się zwiększyło obroty o 3–5 procent.

Obaj weszli na rynek wynajmu z doświadczeniem w zupełnie innych branżach. Jan Szumowski pracował w marketingu i reklamie, Dariusz Olszewski – w finansach. Startowali z niedużą pulą własnych lokali. Około połowy z nich jest ich własnością. Podnosząc standard, w zakupach posiłkowali się kredytami. W każdy lokal zainwestowali ok. 1,5 tys. złotych na metr kwadratowy.

– Jako firma nie dostaliśmy kredytu na dobrych warunkach, zatem rentowność tych mieszkań nie jest bardzo wysoka – przyznaje Jan Szumowski. – Ale przecież nie chodzi o to, by odkładać zarobione pieniądze na kupkę, tylko by inwestować w przyszłość. Na przykład w przyszłość moich dzieci.

Spłacanie kredytów nie spędza mu snu z powiek, bo pożyczki zostały wzięte pod hipotekę.

Piotr Iwaniuk, który też spłaca kredyty, radzi, by pamiętać o sezonowości biznesu i mieć odłożone pieniądze na czas, kiedy rynek przeżywa okres zastoju.

– Najlepszy okres to miesiące od września do października, a potem wiosna – od kwietnia do czerwca. Wbrew pozorom latem nie ma aż tak wielu zainteresowanych, bo zamiast do miasta ludzie wolą pojechać nad morze czy do lasu. Nie ma w tym czasie także wielu konferencji, które zapewniają mi klientów – tłumaczy.

– Wrzesień, październik rzeczywiście są świetne. Grudzień jest za to fatalny. W ogóle miesiące świąteczne nie są najlepsze – potwierdza Jan Szumowski.

Sezonowość jest jeszcze bardziej widoczna w mieście targów – w Poznaniu.

– W tygodniach targowych mamy stuprocentowe obłożenie. Ale gdyby nie targi, utrzymywanie mieszkań w Poznaniu byłoby dla nas nieopłacalne – przyznaje współwłaściciel Apartment4You.

Życie rentiera nie jest wolne od stresów

Na rynku najmu długoterminowego można rozważnie dobrać najemcę, a przed stratami zabezpieczyć się choćby wysoką kaucją i odpowiednimi zapisami w umowie. W przypadku najmu krótkoterminowego wpływ na to, kto wynajmuje lokal, jest znacznie mniejszy, a żądanie kaucji nie jest powszechne.

– Inne firmy nie żądają na wejściu kaucji, więc gdybym ją wprowadziła, byłabym po prostu niekonkurencyjna – przyznaje Sylwia Pochelska. – Parę razy się na tym przejechałam. Jeden z gości gasił papierosy na parapecie, ramie lustra, kanapie... Wszędzie zostały po nim wypalone dziury.

Znacznie gorsze doświadczenia ma założyciel Apartment4You. Zniszczenia i kradzieże w mieszkaniach to dla niego chleb powszedni, więc w biznesplanie ma wkalkulowane, że 10–15 proc. przychodu za mieszkanie trzeba reinwestować w skradzione sprzęty i drobne prace remontowe. Ale nigdy nie zapomni dnia, kiedy do jednego z jego lokali musiał się wdzierać oddział antyterrorystów.

– W mieszkaniu urządzono głośną imprezę. Sąsiedzi trzykrotnie wzywali policję, która próbując dostać się do mieszkania, zorientowała się, że przebywają tam kryminaliści. Przyjechała grupa antyterrorystów, wyłamali drzwi, użyli nawet gazu łzawiącego. Panów wyprowadzano w kajdankach – wspomina.

Dziś Jan Szumowski uważa, że lata doświadczenia nauczyły go pewnego wyczucia. – Kiedy widzimy kogoś, kto ewidentnie przyjechał balować, pobieramy pewną kwotę na poczet ewentualnych zniszczeń – mówi.

Jak zatem wygląda rentowność tego typu biznesu? Wszyscy podkreślają, że krótki termin nie opłaca się przy jednym, dwóch  mieszkaniach, bo zachodu jest sporo, a dochody nie większe niż przy długofalowej umowie. Sensowne zarobki zaczynają się wtedy, kiedy pod opieką wynajmującego znajdzie się co najmniej 4–5 apartamentów. Wtedy częste wizyty w mieszkaniu i czas poświęcony na poszukiwanie klientów są wynagradzane wynikami finansowymi.

Według Sylwi Pochelskiej przy 10 mieszkaniach różnica w zarobkach wcale nie jest proporcjonalna, ponieważ na tym etapie trzeba już opłacić osoby do pomocy, a to pożera sporą część dochodu. Dopiero przy 15 lokalach zaczyna na dobre działać efekt skali.

Zrodlo: http://pierwszymilion.forbes.pl/zarabianie-na-wynajmie-mieszkan-zostac-rentierem,artykuly,158294,1,3.html